河北書生陳君給賈將軍做文書，一次賈將軍射得洞庭湖上一條鼉龍，一條小魚咬著龍的尾巴不肯離開。鼉龍嘴巴張合，似向人求救，陳君請賈將軍放了它。一年后，陳君經過洞庭湖遇大風翻船，抓住竹筐爬上岸。岸邊柳綠草青，被淹死的書僮竟然也活了。兩人正尋食物，見幾十個騎馬圍獵的漂亮女子。陳君來到叢林，亭臺樓閣，鳥鳴花落，不是人間景致……
寒書生陶望三，為求功名，壯膽借宿姜部郎鬧鬼大院抵挑燈苦讀。冤魂女鬼小謝、秋蓉夜夜美貌相伴，情投意合。鬼敘人知，原來秋蓉竟是姜部郎之妻，姜部郎為篡奪家業，毒死秋蓉，騙取小謝為繼妻。風流浪才孟皓天，沾污小謝后竟生毒計讓姜部郎用絲帶活活將小謝勒死拋尸。鬼宅冤氣逼人，孟皓天，姜部郎終因多行不義必自斃。烈焰熊熊，秋蓉借尸還魂與陶望三結為百年之好。
桑生平日少言語、自持重，借寓沂洲小舍。狐女蓮香愛慕他一表人才，夜間前來與他交往，兩人情意甚密。鬼女李氏也戀桑生，每當蓮香不到時便乘虛與之親熱。桑生被李氏的陰氣所侵，人漸疲弱。蓮香發現后正言婉勸，并施以醫藥救治了桑生。李氏借尸還魂與桑生成親，蓮香和李氏情同姐妹。